买房就像谈恋爱

买房砍价就像谈恋爱，原理是相通的

因此你这个开放式提问，二小姐先从谈恋爱讲起

二小姐是渣女，我有很多很多男朋友

有的男朋友会对我提出管头管脚的要求，希望我改一改

呵呵，和我议什么价呢？

明天就让你变成前男友！

男朋友很懊恼，委屈地问：你这人怎么不磨合的？只是聊一下嘛，你如果不想改，也可以不改的。

我很坏，不乖，还不改。呵🙃

你开口提出要求，就意味着咱俩缘分已尽。

二小姐在“清洗数据库”，不是在和你磨合，你理解两者的区别吗？

二小姐谈恋爱的主要目标放在“不断提升自己，扩大数据库样本量”上，而非放在“调教改造不符合要求的男朋友”上。

我在1000个样本库里筛选一个天生与我齿轮密合的未来配偶，而不是把仅有的1个样本费力调教成密合。

有些东西是天生的，不是后天能教化出来的，痴人们不明白，天生的力量远胜于后天的力量，我只筛选，不调教，打开微信看看自己的备胎库够不够丰满？

把这个工作原理移植到买房砍价上，最重要的原则就是不要一棵树上吊死！

你有足够多的选择权，才方便谈价格。

勤扫盘，勤踏勘，积极拓展房源，你想买普通住宅，至少让自己有三套意向房源备选；即便你买的是稀缺住宅（比如别墅/豪宅/大平层），至少也得让自己有两套备选，才可以使用谈判技巧。

你若是和小区唯一一套房源死磕，那房东肯定就是姜太公钓鱼，待价而沽，价格肯定是谈不下来的，唯一一套房源在N个客户面前可以被中介玩出N平方个套路！

择偶市场上海王才配谈论技战术技巧，你单吊一张牌的人，注定就是被玩弄的！

所以你买房砍价要做的第一件事是做个渣男！做个海王！手上先养出备选房源来，然后附耳过来，让银河系超级大海王二奶奶再传授你一些买房谈判的技战术技巧（次要因素）。

第一，面谈地点千万不要选在这套房子里

你待在别人的主场就别想拿到议价权了

你得学会自己控场

如果做得到，面聊尽量选在你自己的主场（比如你说有一家咖啡馆，请大家吃下午茶，一起过来聊聊）；

再不济也要选择中介店，买房谈判的大忌就是选在房东的房子里或者他指定的地点。

第二，调动中介的积极性，激发他们的聪明才智；

现在是熊市，供过于求，中介和你买家是一条战线的；如果到了牛市，供不应求，那么中介和房东是一条战线的。

中介的目标是撮合交易，他无所谓卖多卖少，买卖双方在拉扯250万还是260万，但中介在意的是尽快成交，因此他是墙头草，哪边强势他就往哪边倒。

你要充分利用中介和你一条战线的优势

不要对中介颐指气使，当敌人防

不要和中介形成对立面

你要让中介知道你俩才是一条心，你和他穿一条裤子的，你帮我谈下价格我会私下给你包大红包。

让中介不断地给房东制造这种氛围：“你是一个多么靠谱的客户，就是价格上面欠了一口气，今天不是定你这套就是定那套稍微便宜点的，便宜的那套其实客户不喜欢，但无奈钱不够啊，房东你让一让，客户脚垫一垫，这事儿不就成了么？选套不中意的房子是一辈子的遗憾呢。”

第三，面谈之前多方收集信息，深刻了解小区其他房源成交情况，并以此为理由议价。

现场把链家、兔博士上的成交记录调出来示意，网签价有时候为了避税会做低，你就装傻，把做低的网签价当成交价。

说“您这套房报价260万，但上一套成交的一模一样的户型，成交价只有250万。”“而且，您这一套楼层更低，采光不算好，临马路，装修要敲掉重新做，挑剔户型、楼层、朝向、南北不通等等常见负面因素；（提缺点的时候不要太过，点到即止，注意尺度，免得房东听了生气拉黑你）

现在有很多买房小程序，趋势动物、好好选房之类的，会显示成交趋势，连年下跌的趋势令人触目惊心，你把界面展示出来也能对房东造成一定心理压力。

最后，展示自己的优势并卖惨

房东，我是很喜欢你的房子的（此时大方地罗列一下房子的优点）

展示自己的优势，比如说：

我的付款方式好，我能一次性付款

我是公务员，我是世界500强企业

你能早点拿到钱，你能拿到安稳钱

（配合现金大法，谈判要带足以当定金的现金过去，表现出你很有诚意买房的样子）

总而言之我真心实意想买你的房子，就是价格上真的有点为难，房东你也知道现在钱难赚，我们小夫妻想上车不容易。

接下来打感情牌，哭穷喊惨，强调刚需和六个钱包，强调外地人在杭州买房实在不易。房东啊，我俩前世有缘，今生能在这套房子里相遇，希望你能把这个房子优先卖给我，我们双方都各让一步好不好？

记住买房一定要卖惨哭穷，买房就像看病，千万不要强势，千万不要对医生说咱不差钱。

以上，是普通二手房的谈价技巧

但这些全是辅助因素，真正决定你有没有砍到好价，买到好房子的决定性因素不是技战术技巧，而是市场的总趋势。

今天全国房价已回撤至2016年5月份。

你在熊市买房，已经战胜了70%的人！

你们不要以为全国人民买房的成本是线性趋势，以为房改三十年，大家的成本线匀速上升。

如图所示，中国房地产市场历年的销售金额饼图，下半部分从粉红到深红的区块就是巅峰期的总销金额。

饼图很直观地显示了，房改三十年，70%的成交额发生在2015-2023年这八年间，70%的中国人被套在这个区间，买房人的成本并非线性匀速分布。

事实上2015年以前，和2023年以后的买房人，是少数人。苦学那些技战术技巧已经微不足道了，你熬到今天才买房，已经赢过至少70%的买房人了。

对自住客来说，今天是千载难逢的买房好时机。

你已经天然战胜七成买房人了。

世界上任何一个负责任的大国，都不会让通货紧缩无休止的继续下去。

让金9银10来得更猛烈一些吧！

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