永续债

上个礼拜，房地产出了一系列重磅新政，却被淹没在桃色新闻的洪流中。

不得不感慨，房圈气数已尽，份量如此重的政策，竟不敌一篇黄色小作文。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。

《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售。

当日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，提出36条完善房地产信贷管理的措施。

36条措施里最重磅的当属将个人住房贷款的最高期限延长至40年，二套首付也降至15%。

证监会配套的组合拳也于同日发布，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，政策覆盖股权、债券、资产盘活、产业并购全链条（你可以简单理解为房企从股市可以获得低利率融资了），既助力房企稳经营、化风险，也为地产、基建、REITs赛道投资者指明了结构性投资机会。

这三份文件的发布，意味着房地产政策底部确认，可惜在社会上未掀起半点波澜。

大部分民众，连点都没点开新闻，没兴趣。

就连二小姐，遥想当年，我口号可是地产老中医坐诊，置业老司机开车

要买房找银河系十八线网红二小姐，技术一流，不看广告看疗效，彻底根治您的购房前犹豫、购房后焦虑、产品选择困难等疑难杂症。

如今，八月份的新政，我拖到九月份才写，意兴阑珊。

实在是被阴跌连绵的五年通缩搞得脱敏了，麻木了，就像炒股亏本的人删APP软件装鸵鸟一般。

就连这张昔日的电线杆子小广告，我都翻了半天才从故纸堆里翻出来，差点都找不到了！

新政内容实在太多，我挑几个大家最关心的讲吧

第一个最关心的，当属“卖楼花”结束，以后现房销售了，新房供应会出现一个断档期，利好房价止跌回稳。

预售制度，是香港传过来的，在房子供不应求的年代发挥了积极作用，能快速扩张供应规模，让大家尽快住上新房子。

如今该制度风险大于收益，是该功成身退了。现房销售，是房企的主动降杠杆行为，对消费者自然是利好。

以后买新房就像买二手房一样，直接看现货，所见即所得，不仅没有了烂尾的风险，还杜绝了和规划图纸有差异的纠纷，消费者不用开盲盒了。

但是现房模式的资金占用成本大幅提高，从拍地到现房大约3年左右，如果没有额外输血的话，新房房价原则上要涨20%左右，将这个成本全盘转嫁房企头上，它哪还承受得住？

因此国家专程对这个痛点进行了疏通输血，一方面在房地产开发贷款领域，政策明确提出采取“主办银行制”，对开发贷定向进行了宽松，最长可申请7年的开发贷；

另一方面强化资本市场功能发挥，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等再融资；以前按照“房企品牌”进行融资，以后按照“单独的项目”针对性融资。

以前迫于资金压力，房企从土拍买下地到开盘上市，签军令状100天完成，二总监回想起来就觉得喘不过气来。

现在好了，房企借钱更容易，更便宜，时间更长了，因此它有能力提供更好更完善的产品，不必为了回款被迫降低质量，高周转疲于奔命。各家房企之间不再比拼谁快，而是比拼谁的产品更好。

总而言之，这个新政令消费者还是开发商都更加从容了，不像以前那么赶了。

接下来全国新房供应预计会出现一个断档期，有利于房价止跌回稳。

没错，止跌回稳提出来快要三年了，还没止跌回稳。

股市的国家队已经力挽狂澜成功了，楼市的国家队呢？

第二个最关心的，是房贷最高期限从30年延长至40年，买房首付一降再降，连二套都15%了。

部分银行的房贷界面率先调整了，比如建设银行，有需求的借款人可以去手机银行发起申请40年展期。

之前房贷断供太多，各大银行实质上已经在执行展期了，断供人找银行商量只还利息，不还本金可不可以？我星球里一大堆相关提问。

可以展期的，银行早就睁只眼闭只眼了，你们慢慢还，用时间换空间嘛，只不过这次以法规的形式公开宣传了，让更多的人知道。

众所周知，每个月的房贷月供由两部分组成：归还的本金+归还的利息。

以100万贷款，3%利率为例

如果借20年期限的，第一个月还本3045元，利息2500，合计月供5545元

下个月由于还本金变多，导致还利息变少，直至最后一个月还利息为零。

以100万贷款，3%利率为例

如果借30年期限的，第一个月还本1716元，利息2500，合计月供4216元

以100万贷款，3%利率为例

如果借40年期限的，第一个月还本1080元，利息2500，合计月供3580元

您看仔细了，假设可以借无穷大年限，则第一个月还本金额趋零，但你待还的利息依然还是2500，这两千五就是100万本金在3%利率的条件下产生的永续债务。

延长贷款年限，本质上是打造“永续债”。

无论贷款年限给你延长到多久，100万还贷的月供不可能低于2500，只要利率环境不变，这就是中国房地产底部支撑的锚点之一，原则上房租必须要涨过这个锚点，买房才值得。

那么有人说了，如果这套100万的房子月租金租不到2500，是不是就意味着没有必要购买？探底还没成功呢？

唔……不准确

只是意味着“今日的时点下，它不值得购买”

但不代表未来，甚至不能代表明天

你买房的时点是静态的，100万买下它，永生永世都是100万了。但房租不是静态的，今天2500的房租不意味着永生永世2500，比如上海房租今年终于小涨了，香港房租更是暴涨30%。

这几年“等等党”赢麻了，因为适逢通缩周期里，钱越来越值钱，但是二小姐坚信我们最终会走出通缩，坚信适度通胀重新到来，房价会重新涨上来。

背了“永续债”别发愁，长周期的通货膨胀最终会化债。

台湾房地产在上世纪九十年代也是回调了十年，号称失落的十年，你看现在呢？

探底的时候，大家都过于悲观，说什么生育率下降，房子以后都没人住了，价值归零了。

就好像冲顶的时候，大家都过于乐观，说什么“上海永远涨！核心资产永远涨”！

这些“众所周知”的口号，全是马后炮，后视镜，没价值。

事实上，中国商品住宅只有2亿套左右，1998年房改之前的福利公房0.7亿套左右，没有产权的经适房保障房小产权房0.3亿套左右，全国城镇全部成套住宅存量3亿套左右（不含乡下的农民自建房）。

14亿人住2~3亿套房子，没资格说以后的房子多到扑出来。

说这话的人默认中国商品房数量大于人口数量，嫌弃房子多余了，这是彻头彻尾错误的！

你知道为什么韩国生育率全球垫底，但是它的房子依然暴涨个不休，加息才能抑止么？

因为它房子的总数是低于人口数量的，大家都挤着住，人口变少的影响不如AI暴涨导致热钱增多的影响。

上海总人口2500万，但房子只有八百多万套，其中老公房300万套，动迁房200万套，竣工于2000年以后的商品房仅有270‑290 万套。

身为2500万分之一，你没资格说一个供应量不足300万套的东西“多到扑出来，没人要了”。

背了“永续债”的房奴别发愁，长周期的通货膨胀最终会化债。美债利率都突破5.2%了，二小姐不相信中国能永久通缩下去！

当然，如果房贷利率能进一步下调，就更有助于止跌回稳了

100万本金在3%利率的条件下产生的永续债务是2500/月，100万本金在2%利率的条件下产生的永续债务仅有1666/月。

股市的国家队已经力挽狂澜成功了，楼市的国家队呢？

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原文来自微信公众号「二小姐后花园」。查看原文

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